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Boden- und Baugrunduntersuchung – Auch sinnvoll vor dem Grundstückskauf ? !!

Fragen die sich viele potentielle Interessenten an einem Grundstück immer wieder stellen sind u.a.:

Wie sind die Bodenverhältnisse beschaffen, wie tragfähig ist der Baugrund und in welcher Tiefe steht das Grundwasser an? Das sind nicht unerhebliche Fragestellungen, die immer im Zusammenhang mit Kosten stehen und ein Thema, mit dem sich zukünftige Investoren oder private Bauherren vor dem Grundstückskauf beschäftigen.

Wie verlässlich sind tatsächlich die Informationen des Vorbesitzers, des Maklers und der lieben Nachbarschaft? Wurden frühere Eingriffe im Untergrund vorgenommen oder Boden umgelagert und sind möglicherweise Bodenverunreinigungen / Schadstoffeinträge durch Ablagerung von Fremdstoffen entstanden. Der nette Opa aus der Nachbarschaft hatte doch gesagt, hier brauch man sich keine Sorgen machen, alles ‚Märkischer Sand‘.

Der kritische Betrachter stellt sich nun die Frage: Kann man mit solchen volkstümlichen Aussagen… guten Gewissens Verträge unterschreiben und in zielgerichtet planen. Sicherlich nicht!

Was sich unter dem Rasen befindet, sollte im Vorfeld geklärt werden. Spätestens zum Zeitpunkt der konkreten Bauplanung werden Architekten und Statiker den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Tragfähigkeit des Baugrundes zu untersuchen ist, wenn dies bisher nicht vorgenommen wurde. Der Statiker hat die Bauwerksgründung (z.B. Fundamente, Bodenplatte, Pfähle etc.) zu bemessen und benötigt diesbezüglich klare Vorgaben, u.a. in Form erdstatischer Parameter bzw. bodenmechanischer Kennwerte sowie eine sorgfältige gründungstechnische Beratung  zur späteren Ausführung.

Das Baugrundgutachten – bzw. korrekt ausgedrückt Baugrund- und Gründungsgutachten (Geotechnischer Bericht) – liefert diese Angaben. Oftmals wird fälschlicherweise auch vom Bodengutachten gesprochen, jedoch ist diese Ausdrucksweise unglücklich gewählt und streng genommen falsch, da sie keinen klaren Bezug zum Inhalt eines solchen Gutachtens herstellt. Bodengutachten wird im wesentlichen als Sammelbegriff verwendet für verschiedene Bewertungen des Bodens oder des Baugrundes. Der Baugrund lässt sich auf seine Tragfähigkeit untersuchen, der Boden auf seine Versickerungsfähigkeit oder auf evtl. vorhandene Verunreinigungen, Altlasten oder Störstoffe. Auch sind Untersuchungen in Bezug auf die spätere Nutzung zum Beispiel für landwirtschaftliche Zwecke oder für den Gartenbau etc. möglich. Vielfältig gestaltet sich das Aufgabengebiet und die Methoden entsprechender Erkundungen und Untersuchungen.

Im Fall des Investors und potentiellen Grundstückskäufers,  lassen sich beispielsweise Untersuchungen zielgerichtet kombinieren. Vor dem Grundstückskauf werden gezielte Boden- und Baugrunduntersuchungen durchgeführt, Bodenproben entnommen, mittels geeigneter Methoden auf Tragfähigkeit überprüft oder bzgl. möglicher Bodenverunreinigungen entsprechende Laboranalysen durchgeführt. Die Untersuchungsstrategie schlägt ein Fachingenieur vor. In der Regel wird dies ein Sachverständiger bzw. Fachplaner für Geotechnik sein, der sog. Baugrundgutachter / Bodengutachter.

Eine persönliche und objektbezogene Rücksprache mit dem Gutachter ist dabei zielführend und sollte zunächst im Vordergrund stehen, da jedes Grundstück seine eigenen Gegebenheiten hat und eventuelle Besonderheiten, zum Beispiel aus der historischen Nutzung, bei den Untersuchungen zu berücksichtigen sind. Je genauer die Vorinformationen, desto zielgerichteter können entsprechende Erkundungen und Auswertungen erfolgen, was letztendlich eine Risikominimierung und Kostentransparenz für den Käufer bedeutet.

Allgemein, Baugrundgutachten, Baugrunduntersuchungen, Bodengutachten

Grundwasser im Keller / Berlin

In Berlin und Umgebung ist den letzten Jahren ein Anstieg des Grundwassers zu verzeichnen. Einerseits werden die Grundwasserverhältnisse durch die geologischen und hydrologischen Verhältnisse bedingt, andererseits ist es auch im Laufe der Zeit durch den Eingriff des Menschen zur Veränderung der Grundwasserverhältnisse gekommen. Absenkungen des Grundwassers bei Baumaßnahmen, der Bau von Kanälen oder auch die Grundwasserentnahme führte zu Veränderungen und künstlichen Schwankungen des Grundwasserspiegels.

Thema Kellervernässungen und Bauwerksabdichtung!

Steht Wasser im Keller sind zusätzliche Pumpen erforderlich, um die Trockenhaltung zu gewährleisten.

Daher ist für den privaten Bauherren die Kenntnis des Grundwasserstandes vor dem Hausbau eine wichtige Planungsgrundlage. Die Wahl der Bauwerksabdichtung sollte sorgfältig unter Berücksichtigung der hydrogeologischen Verhältnisse am Standort getroffen werden. Nicht selten kam es durch den Einfluss von Grund- oder Schichtenwasser zu Feuchte- bzw. Bauwerksschäden bei unzureichender Bauwerksabdichtung. Nachträgliche Abdichtungen des Kellers sind mit entsprechend hohen Kosten verbunden.

Durch eine Baugrunduntersuchung wird bei den Aufschlussarbeiten vor Ort u.a. auch der Grundwasserstand ermittelt; die hydrogeologischen Verhältnisse werden im Gutachten aufgezeigt. Das Bodengutachten beschreibt sozusagen die lokale Standortsituation.

Allgemein, Baugrundrisiko, Baugrunduntersuchung, Kosten, rund ums Haus

Das Haus am See

Jeder zukünftige private Bauherr hat wohl darüber schon einmal nachgedacht oder davon geträumt… Ein Grundstück und das Haus am See… Oder das Wochenendhaus in schöner Hanglage mit direktem Blick auf’s Wasser… Oder, Oder…

Sind die Kosten für das Wassergrundstück aufgebracht, tun sich weitere Fragen auf. Und diese stehen oftmals im Zusammenhang mit der eigentlichen Bebaubarkeit bzw. den örtlichen Bodenverhältnissen und der Tragfähigkeit des anstehenden Baugrundes.

Der teuer gekaufte Grund und Boden des Seegrundstücks kann auch so seine Tücken haben. Dies kann sich in Form von gering tragfähigen Bodenschichten zeigen. Bedingt durch die geologische Entstehung sind organische Schichten gerade in Ufernähe nicht selten. Möglicherweise ist in diesem Fall eine herkömmliche Flachgründung für das geplante Wohnhaus nicht mehr möglich. Alternative Sonder- bzw. Tiefgründungen stehen somit zur Diskussion.

Ergibt die Baugrunduntersuchung, das sich tiefreichende organische Ablagerungen im Untergrund befinden, kommen in den meisten Fällen Pfahlgründungen zur Ausführung. Konventionelle Pfahlgründungen sind unter u.a. Bohrpfähle oder Verdrängungspfähle bzw. Rammpfähle. Eine ebenfalls bewährte Möglichkeit, die Bauwerkslasten sicher in den Untergrund abzutragen, stellen klassische Brunnengründungen dar.

Baugrunduntersuchungen, Geotechnik

Geotechnik

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Die Geotechnik ist ein klassisches Fachgebiet des Bauingenieurwesens und gliedert sich u.a. in die Bereiche Bodenmechanik, Felsmechanik, Erdbau und Grundbau. Schwerpunkt der Geotechnik ist die Thematik Boden und Grundwasser in der Interaktion mit dem Bauen bzw. dem Bauwerk.

Die Errichtung von Bauwerken stellt einen Eingriff in den Boden dar und erfordert geotechnische Lösungen um die Bauwerkslasten sicher in den Untergrund abzutragen. Beim Bauen in die Tiefe, im Wasser oder in Wassernähe und insbesondere bei der Gründung von Bauwerken sind detaillierte Kenntnisse über den Schichtenaufbau und das Verhalten des Untergrundes, der durch das Bauen eine zusätzliche Belastung erfährt, erforderlich.

Als Ingenieurwissenschaft hat die Geotechnik eine hohe Bedeutung. Insbesondere durch die immer höher werdenden Qualitätsstandards im Bauwesen sind geotechnische Planungen unabdingbar. Die Standsicherheit und die Gebrauchstauglichkeit eines geplanten Bauwerkes sind sorgfältig zu prüfen. Vor der Realisierung eines Bauwerkes ist stets der Boden hinsichtlich seiner Tragfähigkeit zu untersuchen. Dementsprechend sind – auf das vorgesehene Bauvorhaben abgestimmte – Baugrunduntersuchungen sorgfältig durchzuführen.

Für die Errichtung eines Gebäudes stellen sich zunächst, die für den Grundbau klassisch relevanten Fragen, z.B. wie tief die Fundamente zur Erreichung des tragfähigen Baugrundes geführt werden müssen, ob ein Bodenaustausch notwendig wird oder möglicherweise tief gegründet werden muss.

Bei Baustellen mit direkt angrenzenden Nachbargebäuden – wie es in Großstädten z.B. in Berlin oder Hamburg häufig der Fall ist, um vorhandene Grundstückslücken zu schließen – sind die Altgründungen zu beachten, woraus sich wichtige Punkte über die Verfahrensweise zur Sicherung der Bestandsgebäude, der Baugrube und zur Gründung des neuen Bauwerkes ableiten.

Ist beispielsweise eine Gebäudesanierung mit Kellertieferlegung vorgesehen, so ist im Vorfeld prinzipiell eine sorgfältige Bestandsaufnahme der vorhandenen Altgründung und die Erkundung des Baugrundes notwendig, um die grundbaustatische Planung gewissenhaft vorzunehmen.

Auch muss Klarheit über das Grundwasser oder wasserführende Bodenschichten bestehen, um die Gründungstechnik und weitere Bauausführung (Wasserhaltung, Bauwerksabdichtung etc.) zielgerichtet planen zu können.

Bei Böschungen und Dämmen bestimmt allein die Nutzung des Baustoffs „Boden“ und die damit verbundenen Fragen zur Standsicherheit die geotechnische Ingenieurpraxis.

Weitere Aspekte ergeben sich auch bzgl. des Umgangs mit dem vorhandenem Bodenmaterial. Durch frühere Nutzungen, z.B. bei Grundstücken mit industrieller Vorgeschichte, sind Bodenverunreinigungen und eventuelle Altlasten nicht selten. Ein Entsorgungsmanagement und Flächenrecycling ist bei größeren Bauvorhaben oftmals notwendig. Orientierende umweltgeotechnische Bodenuntersuchungen im Vorfeld von Baumaßnahmen ergeben schon erste Hinweise, ob ein diesbezüglicher Handlungsbedarf besteht.

Durch die komplexe Interaktion zwischen Baugrund und Bauwerk bzw. auch der Bautechnologie ist es gerade in der Vorplanungsphase zwingend notwendig, das Bauherren, Bodengutachter, Architekt und Tragwerksplaner eng zusammen arbeiten, um eine kostenoptimierte Lösung für diese Interaktion zu erarbeiten. Dieses Planungspotential wird meistens unterschätzt, so dass versäumte Vorplanungen meist nur mit einem enormen Kostenaufwand ausgeglichen werden können.

Das Baugrundgutachten / Bodengutachten sollte daher möglichst frühzeitig eingeholt werden.

Baugrundgutachten

Geotechnischer Bericht

Abhängig vom geplanten Bauvorhaben werden in einem Geotechnischen Bericht
( Baugrundgutachten / Gründungsgutachten )
u.a. folgende Punkte behandelt:

– Beschreibung des Standortes und Bauwerks, historische Angaben zum Grundstück
– Geländetopographie und regionale Geologie
– Grundwassersituation, hydrogeologische Situation des Standorts
– Schichtenfolge und Beschreibung des Baugrundmodells
– Auswertung von bodenmechanischen Laboruntersuchungen
– Baugrundeigenschaften, Setzungsverhalten und Tragfähigkeit der erkundeten Böden
– Gründungsempfehlung – Gründungstechnische Beratung
– Angabe der bodenmechanischen Kennwerte (Bodenkennwerte) und zulässigen Bodenpressungen
– Hinweise zur Baugrubenausbildung und -sicherung, Böschungswinkel
– Empfehlungen zu den Erdbauarbeiten, zur Bauwerksabdichtung, Wasserhaltung und Versickerung
– Angaben zu den Bodenklassen, Frostempfindlichkeitsklassen, zur Bohr- und Rammbarkeit
– ggf. Auswertung von umweltanalytischen Laborprüfungen

Grundsätzlich bestimmt die Bauaufgabe den Umfang von geotechnischen Untersuchungen und die Baugrundbegutachtung. Die Aufgabenstellung sollte daher im Vorfeld genau definiert sein.

Hinsichtlich der Vorgehensweise bei den Untersuchungen im Feld, gibt es unterschiedliche Aufschlussverfahren, die der Bauaufgabe und der Standortsituation anzupassen sind.

Im Vorfeld sollten alle möglichen Informationen zum Grundstück und zum Bauvorhaben bzgl. der durchzuführenden Baugrunduntersuchung erörtert werden und die Vorgehensweise abgeklärt sein.

Baugrundgutachten, Baugrundgutachter, Bodengutachten, Bodengutachter

Baugrundgutachten – Bodengutachten

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Bei der Durchführung von Erdbauarbeiten zeigten sich nicht selten Überraschungen, nachdem der Bagger zum Einsatz kam. Ein Nachtrag für einen größeren Bodenaustausch, nicht eingeplanten Wasserhaltungsmaßnahmen oder die Entsorgung von kontaminiertem Bodenmaterial kann teuer werden.

Der Baugrund ist ein Baustoff, der vom Bauherrn und Grundstückseigentümer bereit gestellt wird. Die Beschreibungspflicht für die Bodenverhältnisse liegt beim Bauherrn – dieser trägt auch das sogenannte Baugrundrisiko.

Ein Baugrundgutachten / Bodengutachten sollte daher frühzeitig, wenn möglich vor dem Grundstückskauf erstellt werden, um unangenehme Überraschungen und nicht einkalkulierte Kosten zu vermeiden.

Baugrundgutachter, Bodengutachter

Bodengutachter

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Baugrunduntersuchungen – Bodengutachter

Wie bei geotechnischen Untersuchungen vorzugehen ist, welche Art von Aufschlüssen, Feld- und Laborversuche vorzusehen sind, ist objektabhängig d.h. vom konkreten Bauvorhaben abhängig.

Den Erkundungsumfang der Baugrunduntersuchung schlägt der Bodengutachter vor. Es sind genaue Angaben zum Bauwerk erforderlich. Ist bereits im Vorfeld davon auszugehen, dass gering tragfähiger Boden auf dem zu untersuchenden Grundstück zu erwarten ist, so ist die Baugrunduntersuchung besonders zielgerichtet und sorgfältig durchzuführen.

Das Bodengutachten sollte bereits im Vorfeld der Planung erstellt werden. Ein konstruktives Zusammenwirken zwischen den Planern ist prinzipiell anzustreben. Der Baugrund ist aus „gutem Grund“ nicht zu unterschätzen.

Bodenmechanik

Bodenmechanik

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Eine der wichtigsten Normen zur Klassifikation von Böden, die DIN 4022, wurde im Januar 2007 zurückgezogen. Das Benennen, Beschreiben und die Klassifikation von Böden richtet sich mittlerweile nach der DIN EN ISO 14688 Teil 1 und 2.

Neues für die Bodenmechanik lässt sich den neuen Normen jedoch nicht entnehmen. Eher lässt sich die Anpassung für ein europäisches einheitliches Regelwerk erkennen. Für den Praktiker ändert sich also nicht viel.

Die Klassifizierung von Böden wird unter verschiedenen Gesichtspunkten vorgenommen. Die DIN 18196 ist, nach wie vor, eine grundlegende Norm zur Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke. Weitere Systeme unterscheiden z.B. hinsichtlich der Durchlässigkeit, Frostsicherheit, Lösbarkeit oder Verwertbarkeit von Böden.

Baugrundrisiko

Baugrundrisiko

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Baugrundrisiko

Der Baustoff „Boden“ wird vom Bauherrn geliefert.

Nach der VOB liegt die Pflicht zur Beschreibung der Boden- und Wasserverhältnisse beim Auftraggeber. Dies bedeutet, dass das Baugrundrisiko der Bauherr trägt. Dieser sollte sich darüber im Klaren sein, welche Risiken er eingeht, ein Gebäude ohne vorherige Baugrunduntersuchung errichten zu lassen.

Die Baugrundproblematik ist nicht zu unterschätzen. Zur sorgfältigen Planung für die Errichtung eines Gebäudes gehört die Einholung eines Baugrundgutachtens. Die Notwendigkeit einer Baugrunderkundung sollte sich nicht nur bezüglich der Tragfähigkeit des anstehenden Baugrundes ergeben.

Ein weiteres Risiko besteht auch hinsichtlich eventuell vorhandener Bodenverunreinigungen oder Altlasten auf dem Grundstück. Ein solcher Verdacht sollte schon möglichst vor dem Kauf eines Grundstücks ausgeräumt werden. Kontaminationsbedingte Mehraufwendungen für Bodenaushub können erhebliche zusätzliche Kosten verursachen.

Allgemein, Baugrunduntersuchung, Kosten

Kosten einer Baugrunduntersuchung

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Die Kosten einer Baugrunderkundung

Die Kosten einer Baugrunduntersuchung werden durch die Bauaufgabe bedingt. Eine Pauschalangabe ist hierzu nicht möglich.

Aus Sicht des Bauherrn sind Baugrunderkundungen definitiv nutzbringend hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise. Die anstehenden Bodenschichten, die Grundwassersituation und das Verhalten des Baugrundes werden „berechenbarer“, unabhängig davon, ob durch die Ergebnisse der Baugrunduntersuchungen sich letztendlich Einsparungen ergeben oder diese einen zusätzlichen Kostenaufwand für die tatsächliche Ausführung bedeuten.

Oberster Grundsatz für den beratenden Baugrund-Ingenieur ist in diesem Zusammenhang, die Unabhängigkeit und Neutralität zu bewahren, auch wenn sich aufgrund der festgestellten Ergebnisse der durchgeführten Baugrunderkundung unangenehme Erkenntnisse ergeben – z.B. in Form von nicht erwarteten gering tragfähigen Böden, daraus resultierenden teuren Bodenaustauschmaßnahmen oder die Notwendigkeit von Sondergründungen – die letztendlich mit erheblichen Mehrkosten verbunden sind, Kosten, die vorher nicht einkalkuliert waren.

Die erkundeten Baugrundverhältnisse sind nicht „schön zu reden“ !

Grundsätzlich geht es darum, durch eine Baugrunduntersuchung Sicherheiten zu schaffen und Risiken zu minimieren. Wo dies nicht erfolgte, kam es in der Vergangenheit nicht selten zu Gründungs- bzw. Bauwerksschäden.

Die Kosten für ein Bodengutachten bzw. Baugrundgutachten liegen gemessen an der Gesamtbausumme erfahrungsgemäß in der Größenordnung von lediglich 1 bis 2 %, oftmals und insbesondere bei kleineren Bauvorhaben sogar darunter. Der Preis für ein Baugrundgutachten / Bodengutachten ist hinsichtlich seiner Bedeutung und der zur Verfügung gestellten Informationen daher als gering anzusehen.